El impuesto al patrimonio y las sociedades extranjeras dueñas de inmuebles en Colombia
Muchos inversionistas extranjeros compran finca raíz en Colombia a través de una sociedad constituida afuera: una LLC de Delaware, una compañía de las Islas Vírgenes Británicas, una sociedad panameña. Las razones suelen ser la privacidad, la planeación sucesoral o simple costumbre. Lo que pocos saben es que esa decisión puede meter a la sociedad extranjera en el impuesto al patrimonio colombiano, un impuesto anual sobre el patrimonio, aunque la sociedad no tenga ingresos en Colombia y nunca declare renta en el país.
Qué es el impuesto al patrimonio
Desde 2023 Colombia tiene un impuesto al patrimonio permanente. Se mide cada 1 de enero sobre el patrimonio líquido, es decir, los activos menos las deudas a esa fecha, y aplica cuando el patrimonio líquido es igual o superior a 72.000 UVT. Para 2026 ese umbral es de 3.770.928.000 pesos, más o menos 1,15 millones de dólares a la tasa de cambio de octubre de 2026.
La tarifa es progresiva y marginal:
Hasta 72.000 UVT: 0%.
De 72.000 a 122.000 UVT: 0,5%.
De 122.000 a 239.000 UVT: 1,0%.
Más de 239.000 UVT: 1,5%, un tramo que aplica solo hasta 2026. Desde 2027 todo lo que supere 122.000 UVT paga el 1,0%.
Quién lo paga
El impuesto recae principalmente sobre personas naturales: los residentes en Colombia sobre su patrimonio en el mundo, y los no residentes sobre lo que tienen en Colombia. Pero la ley también incluye un grupo específico de entidades extranjeras:
Las sociedades o entidades extranjeras que no sean declarantes del impuesto sobre la renta en Colombia y que posean bienes ubicados en el país diferentes a acciones, cuentas por cobrar o inversiones de portafolio, como inmuebles, yates, botes, lanchas, obras de arte, aeronaves o derechos mineros o petroleros.
En palabras simples, la ley separa dos clases de bienes colombianos que puede tener una sociedad extranjera:
Bienes reales (un apartamento en Medellín, una finca, una casa en Cartagena, una lancha): la sociedad extranjera es sujeto del impuesto por ellos.
Acciones, cuentas por cobrar e inversiones de portafolio: la sociedad extranjera no queda sujeta al impuesto por tenerlas.
Hay una excepción más: las entidades extranjeras que tienen bienes en virtud de contratos de arrendamiento financiero (leasing) con residentes en Colombia tampoco son sujetos del impuesto.
Por qué una sociedad colombiana en el medio cambia el resultado
De ahí sale la estructura que usan los inversionistas. En lugar de que la sociedad extranjera sea dueña directa del inmueble, el dueño del inmueble es una sociedad colombiana, normalmente una S.A.S., y la sociedad extranjera es dueña de las acciones de esa sociedad colombiana.
La sociedad extranjera ahora tiene acciones de una sociedad colombiana, que es justamente la clase de bien que la ley deja por fuera del impuesto para las entidades extranjeras.
La sociedad colombiana es dueña del inmueble, pero las sociedades colombianas no son sujetos del impuesto al patrimonio permanente, que recae sobre personas naturales, sucesiones y las entidades extranjeras descritas arriba.
Por eso a la sociedad colombiana se le suele llamar bloqueadora: se interpone entre el dueño extranjero y el inmueble.
La misma lógica importa para las personas naturales no residentes. Un no residente que tiene un inmueble en Colombia directamente, o que tiene directamente las acciones de una sociedad colombiana, es sujeto del impuesto sobre ese patrimonio en Colombia cuando llega al umbral. Tenerlo a través de una sociedad extranjera que a su vez es dueña de la sociedad colombiana cambia lo que esa persona tiene en Colombia.
Las condiciones para que funcione
La exclusión no es automática. Hay varios puntos que deciden si la estructura se sostiene:
Registro de la inversión extranjera. La ley dice que, para que las acciones, cuentas por cobrar, inversiones de portafolio y contratos de leasing queden excluidos, deben cumplir el régimen cambiario colombiano. En la práctica, la inversión de la sociedad extranjera en la sociedad colombiana tiene que estar debidamente registrada ante el Banco de la República. Una inversión sin registrar puede perder la exclusión.
La sociedad extranjera no puede ser declarante de renta en Colombia. La regla para entidades extranjeras aplica a las que no declaran en el país. Una sociedad extranjera con sus propias obligaciones de declarar en Colombia necesita un análisis aparte.
Sustancia y propósito real. Colombia tiene una norma general antiabuso. Una estructura creada solo para no pagar impuestos, sin razones de negocio, familiares o de gobierno, puede ser cuestionada. La sociedad colombiana debe tener un papel real: ser dueña, arrendar, mantener y administrar el inmueble.
El momento. Como el impuesto se mide cada 1 de enero, una reorganización hecha en noviembre afecta el año siguiente, no el que está corriendo. Pasar un inmueble que ya existe de una sociedad extranjera a una colombiana es además una transferencia con sus propios impuestos, notaría y registro, así que conviene montar la estructura correcta desde la compra.
Lo que cuesta la sociedad colombiana
La bloqueadora no es gratis. La sociedad colombiana lleva contabilidad, presenta su propia declaración de renta y paga impuesto de renta sobre los arriendos, y los dividendos que gira al exterior tienen su propio tratamiento tributario. Para un solo apartamento por debajo del umbral, la estructura puede costar más de lo que ahorra. Para un portafolio de inmuebles, una vivienda de alto valor o una familia que además quiere planear la sucesión, las cifras suelen verse distintas.
La respuesta correcta depende del valor de los bienes, de cómo producen renta, de dónde viven los dueños y de cómo quiere la familia que el patrimonio pase a la siguiente generación. Ese análisis debe hacerse antes de firmar la escritura de compra.
Contenido informativo y general. No es asesoría legal ni tributaria ni crea una relación abogado-cliente; cada caso depende de sus hechos.
Responsable del contenido: Camila Giraldo Bolívar, abogada admitida en Nueva York y en Colombia. GB Partners, Calle 5 A # 39-93, oficina 702, Medellín, Colombia. Teléfono y WhatsApp +57 305 234 6543. www.gbpartnersllc.com
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