Comprar el apartamento a medias con un hijo: lo que nadie mira

La conversación casi siempre es la misma. El hijo ya trabaja, tiene un sueldo decente y el banco le presta, pero no le alcanza para la cuota inicial. El papá tiene la plata quieta en un CDT. Entre los dos compran el apartamento, cada uno queda con la mitad en la escritura y todo el mundo contento.

La escritura se firma en una tarde. Lo que esa escritura deja amarrado dura años, y casi nadie lo mira antes de ir a la notaría.

El caso

Un caso ilustrativo, con nombres inventados y números redondos.

Jorge tiene 62 años y tres hijos. Andrés, el mayor, quiere comprar un apartamento de 600 millones de pesos en Medellín. Jorge pone 400 millones de sus ahorros y Andrés pone 200 millones con un crédito hipotecario. En la notaría les preguntan cómo quedan y responden lo obvio: mitad y mitad.

Ese "mitad y mitad" tiene cinco consecuencias que nadie le explicó a ninguno de los dos.

Primera: la diferencia es una donación

Andrés quedó dueño de 300 millones de apartamento, pero solo pagó 200. Los otros 100 millones los puso Jorge. Para la ley tributaria eso es una donación del papá al hijo, aunque nadie haya firmado nada que diga "donación".

Lo que se recibe por donación es ganancia ocasional para quien lo recibe, y la tarifa es del 15 %. Hay una exención: el 20 % de lo donado, con un tope que en 2026 equivale a 85.107.750 pesos. En el caso de Andrés, el 20 % de 100 millones son 20 millones exentos. Los otros 80 millones pagan 15 %: 12 millones de pesos de impuesto, que Andrés tiene que declarar y pagar en la declaración de renta del año siguiente.

Si no lo declara, el problema no desaparece. Su patrimonio creció 300 millones en un año y sus ingresos no lo explican. La DIAN tiene una herramienta para eso: cuando el patrimonio crece más de lo que justifican los ingresos declarados, la diferencia se trata como renta, a la tarifa normal de renta, que para un patrimonio de ese tamaño suele ser más alta que el 15 % de la ganancia ocasional.

Hay además un requisito civil. Las donaciones de más de cincuenta salarios mínimos tienen que pasar por notaría antes de hacerse, en un trámite que se llama insinuación. Una donación grande que se hace sin ese paso queda expuesta a que se caiga. Aquí nadie hizo ese trámite porque nadie supo que estaba donando.

Segunda: el apartamento queda en proindiviso

Cuando dos personas son dueñas de un mismo inmueble sin que esté dividido, cada una tiene una cuota sobre todo el apartamento, no sobre un cuarto o un piso. Eso es el proindiviso, y tiene una regla que sorprende a casi todos: nadie está obligado a quedarse en él.

Cualquiera de los dueños puede pedirle a un juez que divida. Un apartamento no se puede partir en dos, así que lo que el juez ordena es venderlo y repartir la plata. No importa que el otro viva ahí. No importa que no quiera vender.

Se puede pactar que nadie pida la división durante un tiempo, pero ese pacto no puede pasar de cinco años. Se renueva al vencer, si los dos quieren. Si uno no quiere, se acabó.

Tercera: el hijo se casa

Andrés tiene 31 años. Si se casa sin capitulaciones, lo que adquiera a título oneroso durante el matrimonio entra a la sociedad conyugal. Lo que reciba por donación o herencia no entra, pero la línea entre lo uno y lo otro depende de cómo se compró y de qué quedó escrito.

En el caso de Andrés, la mitad del apartamento se pagó en parte con su crédito y en parte con plata de su papá. Si la compra fue antes del matrimonio, esa cuota es de él. Pero las cuotas del crédito que pague ya casado, los arreglos, las mejoras, sí se mezclan. Y si el día de mañana hay divorcio, la discusión sobre qué parte de ese 50 % es de Andrés y qué parte es de la sociedad conyugal se hace con el papá como copropietario sentado en la mitad del inmueble.

Hay un detalle más. La protección que la ley le da a la vivienda familiar, la que la vuelve inembargable salvo contadas excepciones, solo aplica cuando el inmueble es en su totalidad de uno o de ambos esposos. Un apartamento que es mitad del papá no la tiene.

Cuarta: el papá se muere

Si Jorge fallece, su 50 % entra a la sucesión. Sus tres hijos heredan, así que Andrés termina dueño de su mitad más una sexta parte, y sus dos hermanos quedan cada uno con una sexta parte de un apartamento en el que vive Andrés.

Los hermanos pueden pedir la división. Pueden pedir arriendo. Y pueden pedir algo que casi nadie anticipa: que los 100 millones que el papá le dio a Andrés al momento de la compra se tengan en cuenta al repartir la herencia. Lo que un padre le da en vida a un hijo se imputa a la parte que le toca a ese hijo en la sucesión, salvo que el papá haya dejado escrito que lo da con cargo a la parte de libre disposición.

Si no quedó escrito, Andrés llega a la sucesión con un anticipo encima. Si nadie documentó que fue una donación, llega con una discusión.

Quinta: las deudas de cada uno

La cuota de cada dueño responde por sus propias deudas. Si Jorge tiene un negocio que se complica, o Andrés queda debiendo una tarjeta, el acreedor puede embargar la mitad del apartamento del deudor. El apartamento completo queda paralizado aunque el otro no deba un peso.

Lo que se decide antes de firmar

Comprar con un hijo no está mal. Lo que está mal es pensar solo en la escritura.

Las preguntas que hay que tener contestadas antes de la notaría:

• Si la plata no sale en la misma proporción que las cuotas de la escritura, qué es esa diferencia: donación, préstamo o anticipo de herencia. Cada respuesta tiene un tratamiento tributario y civil distinto.

• Si es donación, quién la declara, cuánto paga y si requiere insinuación.

• Qué pasa si uno de los dos quiere vender y el otro no.

• Qué pasa con la cuota del hijo si se casa o se separa.

• Qué van a recibir los otros hijos y cómo se compensa lo que este hijo ya recibió.

A veces la compra a medias funciona bien: números pequeños, hermanos de acuerdo, plata pareja. A veces conviene otra forma de tener el inmueble. La diferencia está en la familia, no en el apartamento.

Si estás en este punto, el momento de revisarlo es antes de firmar la promesa de compraventa. Después de la escritura, todo se puede arreglar, pero cuesta más.

Este contenido es informativo y no constituye asesoría legal ni tributaria. El caso es ilustrativo: los nombres y las cifras son inventados. Cada situación familiar requiere un análisis particular.