Nuda propiedad y usufructo: la ruta para el patrimonio de pura finca raíz

Hay familias cuyo patrimonio es casi todo finca raíz. Unos apartamentos arrendados, un local, una bodega. Los papás viven de esos arriendos y quieren que los inmuebles terminen en manos de los hijos, pero no quieren soltarlos todavía. Ni la renta, ni el control.

Las dos salidas que suelen aparecer tienen un costo. Esperar la sucesión deja todo para un proceso que llega cuando ya no están. Donar hoy la propiedad completa deja a los papás sin la plata de la que viven, y además cuesta caro en impuestos.

Hay una tercera ruta, vieja como el Código Civil: partir la propiedad en dos.

Dos derechos sobre el mismo inmueble

La propiedad de un inmueble se puede dividir. De un lado queda el usufructo: el derecho a usarlo, vivirlo, arrendarlo y quedarse con lo que produzca. Del otro queda la nuda propiedad: ser el dueño, pero sin ese goce mientras dure el usufructo.

Cuando el usufructo se acaba, vuelve al nudo propietario y se junta con la propiedad. Si es vitalicio, se acaba con la muerte del usufructuario. Y no se hereda: el usufructo muere con quien lo tiene.

La ruta, entonces, es esta: los papás les donan a los hijos la nuda propiedad y se reservan el usufructo de por vida. Siguen recibiendo los arriendos. Los hijos ya son dueños. El día que falte el último de los dos, los hijos quedan con la propiedad plena de esos inmuebles.

El caso

Jorge y Marta tienen 68 y 66 años. Son dueños de tres apartamentos arrendados y un local en Bogotá. Entre los cuatro valen 4.000 millones de pesos para efectos fiscales. Tienen dos hijos, Laura y Felipe.

Jorge, Marta, Laura y Felipe no existen. Las cifras son ilustrativas, calculadas con la UVT de 2026, que quedó en 52.374 pesos.

Si donan la propiedad completa

Lo que se recibe por donación es ganancia ocasional para quien lo recibe, y paga el 15%. Cada hijo recibe 2.000 millones.

La exención para donaciones es el 20% de lo recibido, con un tope de 1.625 UVT. Son 85 millones por hijo, porque el tope se alcanza rápido. Quedan 1.915 millones gravados para cada uno. Al 15%, cada hijo paga 287 millones.

Entre los dos, 575 millones de pesos. Y Jorge y Marta se quedan sin los arriendos.

Si donan solo la nuda propiedad

Para la ley tributaria, el usufructo de por vida vale el 70% del inmueble. La nuda propiedad vale el 30% restante. Eso es lo que se dona, y eso es lo que paga.

Cada hijo recibe una nuda propiedad que vale 600 millones. Con la misma exención de 85 millones, quedan 515 millones gravados. Al 15%, cada hijo paga 77 millones.

Entre los dos, 155 millones de pesos. La diferencia con la donación completa son 420 millones. Y los arriendos siguen entrando a la cuenta de Jorge y Marta.

Lo que pasa el día que mueren

Si el usufructo se constituye para los dos, dura hasta que muera el último. Ese día el usufructo se extingue y se junta con la nuda propiedad que ya tenían Laura y Felipe.

Esa consolidación no genera ganancia ocasional. Los hijos no vuelven a pagar ese impuesto sobre el 70% que les llega. Y esos inmuebles ya no son de los papás, así que no entran en la sucesión: no hay que inventariarlos, ni esperar a que todos firmen, ni pagar por ellos el impuesto de la herencia.

Hay un efecto más, y suele ser el más grande. El impuesto se pagó sobre el valor fiscal del año anterior a la donación. Si los inmuebles se valorizan durante los veinte años siguientes, esa valorización les llega a los hijos sin pagar ganancia ocasional en el momento de la consolidación. Si después venden, la utilidad de esa venta se mira aparte.

Un detalle que juega a favor

En Colombia, el usufructo vitalicio vale el 70% sin importar la edad de quien lo tiene. Un usufructuario de 60 años y uno de 85 pesan lo mismo para el fisco. En otros países el porcentaje cambia con la edad. Aquí no, y eso hace que la cuenta sirva igual para papás jóvenes que para papás mayores.

Lo que los papás entregan

El poder de vender. Jorge y Marta ya no pueden vender un apartamento sin la firma de Laura y Felipe. Si mañana necesitan plata grande para una enfermedad, dependen de que los hijos estén de acuerdo.

La posibilidad de echarse para atrás. La donación es irrevocable, salvo casos muy contados. Si la relación con un hijo se daña, la nuda propiedad sigue siendo de él.

La vivienda donde viven. Para la casa propia de los papás, la herencia tiene una exención grande que la donación no tiene. Por eso la vivienda familiar casi siempre se analiza aparte. Esta ruta brilla con inmuebles de renta, no con la casa.

Los papás conservan los arriendos, pero también las cargas: el predial y los impuestos periódicos de los inmuebles corren por cuenta de quien tiene el usufructo. Y los arriendos siguen entrando a su declaración de renta.

Lo que los hijos asumen

Un bien que es de ellos, con todo lo que eso implica. La nuda propiedad de Felipe queda expuesta a las deudas de Felipe. Si un acreedor lo persigue, puede ir sobre ella.

Un orden de herencia distinto. Si Laura muere antes que sus papás, su nuda propiedad no vuelve a Jorge y Marta. Pasa a los herederos de Laura, que pueden ser su esposo y sus hijos. Eso puede ser exactamente lo que la familia quiere, o lo contrario.

Un impuesto que se paga en efectivo. Laura y Felipe pagan 77 millones cada uno sobre unos inmuebles que no les producen un peso mientras vivan sus papás. Esa plata tiene que salir de algún lado.

Lo que no cambia

La legítima sigue ahí. Lo donado a un hijo se tiene en cuenta en la sucesión para repartir la parte que la ley reserva a los hijos. La ruta ordena el patrimonio, pero no permite dejar a uno por fuera.

Y tiene forma. El usufructo sobre inmuebles constituido en vida solo vale si consta en escritura pública inscrita en el registro. La donación de esos montos también pasa por notaría, y el registro tiene su costo.

El paso concreto

Antes de firmar, hacer tres cuentas con los valores fiscales reales: cuánto pagan los hijos si se dona la propiedad completa, cuánto si se dona la nuda propiedad, y cuánto pagarían si los inmuebles les llegan en una sucesión. Inmueble por inmueble, separando la vivienda de los papás de los inmuebles de renta.

Y responder dos preguntas que casi nadie se hace: con qué plata van a pagar los hijos el impuesto, y qué quieren los papás que pase si un hijo se muere primero.

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Las cifras son ilustrativas y los nombres inventados. Contenido informativo, no es asesoría legal.