Comprar en Miami a nombre propio, con LLC o con sociedad colombiana
La conversación sobre comprar un apartamento en Miami casi siempre empieza por el precio y el arriendo esperado. La decisión que más plata mueve, sin embargo, es otra: a nombre de quién queda el título.
Esa decisión define simultáneamente tres cosas. Cuánto se retiene cuando se venda. Qué ocurre si el titular fallece. Y qué tan costoso es cambiar de estructura después, que casi siempre es cuando la gente descubre que debió pensarlo antes.
Primera punta: la salida
Cuando un extranjero vende un inmueble en Estados Unidos aplica FIRPTA. El comprador queda legalmente obligado a retener y remitir al IRS el 15% del precio de venta conforme al IRC §1445.
Hay que leer bien esa frase. La retención es sobre el precio de venta, no sobre la utilidad. Si el inmueble se compró en 500.000 dólares y se vende en 520.000, la retención se calcula sobre 520.000, no sobre los 20.000 de ganancia.
No es un impuesto definitivo: es una retención, y se recupera total o parcialmente al presentar la declaración correspondiente y liquidar el impuesto real. Pero entretanto el dinero está en el IRS y no en la cuenta del vendedor, y el reembolso toma su tiempo.
Hay dos vías para reducir el golpe. El vendedor puede solicitar una reducción o eliminación de la retención con el Formulario 8288-B, que debe presentarse antes de la fecha de cierre; el IRS generalmente se pronuncia dentro de los 90 días siguientes. Y existe una excepción cuando el comprador adquiere por USD 300.000 o menos y declara que la usará como residencia personal, con el requisito de que él o su familia planeen habitarla al menos la mitad del tiempo durante los dos primeros años.
El error frecuente no es no saber de FIRPTA. Es enterarse la semana del cierre, cuando ya no hay tiempo para el 8288-B.
Segunda punta: el fallecimiento
Un inmueble ubicado en Estados Unidos es patrimonio con situs estadounidense. Para un no residente que no es ciudadano, la exención frente al impuesto sucesoral federal es de USD 60.000, con crédito unificado de USD 13.000 según el IRC §2102(b)(1), y de ahí para arriba la tarifa llega al 40%.
Para dimensionarlo: una persona estadounidense tiene en 2026 una exención de USD 15.000.000. La misma tabla, la misma tarifa, y una exención doscientas cincuenta veces menor.
Comprar a nombre propio deja esa punta completamente abierta.
Por qué las dos puntas se contradicen
Aquí está el nudo, y es la razón por la que tantas estructuras quedan a medias.
Tener el inmueble a través de una sociedad extranjera atiende la punta sucesoral, porque lo que la persona tiene ya no es el inmueble con situs estadounidense sino acciones de una sociedad extranjera. Pero complica la punta de salida y el tratamiento de la renta corriente, y suele encarecer la operación año a año.
Tenerlo a nombre propio deja la salida más simple y deja la punta sucesoral expuesta.
Interponer una LLC estadounidense resuelve otras cosas, principalmente responsabilidad y orden operativo, pero según cómo esté configurada puede no mover la punta sucesoral en absoluto, porque el análisis mira a través de la entidad.
No existe una respuesta única. Existe una respuesta correcta para cada combinación de monto, uso del inmueble, horizonte de tenencia, número de titulares y qué más tiene esa familia en Estados Unidos.
Las preguntas que ordenan la decisión
¿El inmueble es para uso propio, para arrendar o para revender en pocos años?
¿Cuántas personas van a figurar como titulares, y qué edad tienen?
¿Ya hay otros activos con situs estadounidense a nombre de las mismas personas?
¿En cuánto tiempo se piensa vender, y qué liquidez se necesita al cerrar?
¿Quién va a atender las obligaciones anuales de la estructura, si se crea una?
La quinta parece menor y no lo es. Buena parte de los problemas que llegan a esta firma no vienen de una estructura mal diseñada, sino de una estructura correcta que nadie mantuvo.
En GB Partners esto se decide antes de firmar la oferta, no después del cierre. Escríbenos y coordinamos una primera conversación de treinta minutos.
Contenido informativo, no es asesoría legal. La aplicación de estas normas depende de las circunstancias particulares de cada operación y de cada titular.
Comentarios